El caso de los Loteos Irregulares, conocidos popularmente como “Loteos Brujos”, se ha vuelto un tema desbordado en los sectores rurales del país. Personas adquieren un terreno y al tiempo se dan cuenta que este no está habilitado para construir o no tiene los servicios básicos, llegando a casos donde la demolición de sus viviendas es cada vez más probable. Solo en la Región Metropolitana se han registrado más de 600 de estos loteos irregulares, que proliferan en todo Chile.
Los loteos brujos son terrenos rurales adquiridos por una persona de forma legal, pero que terminan siendo subdivididos en predios más pequeños infringiendo la Ley de Ordenamiento Territorial.
*Imagen Municipalidad de Papudo de Loteo Brujo
PortalTerreno.com estuvo con Magaly Romero Espinosa, Seremi de Bienes Nacionales de la Región Metropolitana, quien nos explicó como identificar estos loteos irregulares y lo que debemos saber para no caer en la estafa.
¿Cómo saber si estamos ante un Loteo “Brujo” o Irregular?
"El primer paso es consultar en la municipalidad, para saber si el loteo o el terreno que te están vendiendo tiene carácter para ser urbanizado, aunque sea rural. El tema de los loteos irregulares o los brujos, es que se compra un inmueble que no cumple con la normativa urbanística, por lo que carece de la facultad para disponer del inmueble en sí, ya que solo se es dueño de una cuota abstracta, y no de un bien concreto."
En los loteos irregulares, compras la cesión de derechos, lo cual no da un real derecho a nada, ni derecho a construir, ya que este no está autorizado por parte de la municipalidad. El terreno no estará a tu propiedad, lo cual no permite inscribirlo en el Conservado de Bienes Raíces, que es lo que te acredita el título de dominio.
¿Las municipalidades tienen su Plan Regulador?
“Algunas tienen su Plan Regulador que les permiten menos cantidad de hectáreas, pero casi todas se rigen por el Plan Regulador de Santiago, el que solo permite una subdivisión de al menos 4 hectáreas. Junto a lo anterior es importante señalar que un terreno que no se ajusta a la normativa urbana, no puede ser construido, ya que corre el riesgo que dichas obras sean demolidas por la autoridad correspondiente."
¿Existe alguna multa o sanción para los que venden estos terrenos irregulares?
“Esto está penado por la ley. Los loteos irregulares constituyen un delito sancionado con una pena que va desde los 3 años y un día, hasta los 10 años, según lo dispuesto en el artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcción”.
*Magaly Romero Espinosa, SEREMI Región Metropolitana
La persona que compra un terreno irregular por cesión de derecho ¿tiene algún beneficio a nivel de gobierno?
“No, no puede acceder ni a subsidios del gobierno o beneficios, ni a fondos que permiten mejorar la vivienda. Es por ello que esto afecta a las personas que no tienen título de dominio, ya que una cosa va unida a la otra y trae como consecuencia el no poder acceder a los beneficios del gobierno”.
¿Existe alguna diferencia entre el terreno rural y urbano, para las personas que hacen estas estafas?
“Principalmente se da más en terrenos rurales estos casos. El urbano tiene otros requisitos más fuertes”.
¿Cuál es la mayor consecuencia de los “Loteos Brujos” en Chile?
"El territorio nacional está regido por diferentes instrumentos de planificación urbana, entre ellos los planes reguladores. Estos tienen una lógica, que busca dar un orden y cierta armonía al territorio, basándose en las características y capacidades de este. Por lo que cuando se empieza a subdividir por privados sin tomar conciencia de la regulación que hay detrás, se produce un escenario caótico, que trae consecuencias graves como es la pérdida de valioso suelo agrícola, emplazamiento humanos en lugares de con peligro de derrumbe o aluviones, contaminación, etc."
Con respecto a la Ley 2.695 que fija las normas para regularizar la propiedad ¿la quieren cambiar o modificar?
“En estos momentos se está trabajando en dar nuevos enfoques a este Decreto, ya que como toda norma es necesaria adaptarla a los tiempos actuales. Durante mucho tiempo se ha mal utilizado esta herramienta por privados, que buscan lucrar saltando el espíritu de la ley. Por lo que en un futuro, pretendemos fijar nuevos estándares que entreguen una normativa amigable con la planificación territorial tanto urbana como rural, terminando así con este mal de los loteos irregulares.
Cuales serían las recomendaciones para no caer en la “trampa”:
- Siempre consultar en la municipalidad el estado del terreno.
- Estar alerta en cuanto al tamaño de los terrenos que se ofrecen, ya que deben ser de 4 hectáreas según Plan Regulador Metropolitano o media hectárea, en algunas comunas.
- El precio es un indicativo seguro. Si es que te ofrecen un terreno con vista al mar o a un lago y su valor es bajo, es sinónimo de alerta.
- Preguntar al vendedor si tiene rol único (terreno especificado con límites y con opción a inscribir) o si posee cesión de derechos. Si ofrecen cesión, hace al loteo sospechoso.
- Denunciar si es que estás ante un “Loteo Brujo” y corre la voz.
Solo en la Región Metropolitana existen alrededor de 614 loteos irregulares, sin embargo es importante siempre distinguir que entre estos hay terrenos heredados históricamente por familias, los cuales sí se está tratando de regular y conseguir la solución porque poseen otro tipo de origen.
Por ello es vital identificar a tiempo si se está ante un “Loteo Brujo” y denunciar a quienes lo comercializan, convirtiendo esto en un negocio y engañando a las personas que desean comprar su vivienda.
