En los años 90, se consolidó en Chile un nuevo sector dentro de la oferta inmobiliaria disponible: el mercado de las parcelas de agrado.
Este tipo de propiedad permitió a muchas personas invertir en predios rurales para usarlos como segunda vivienda o bien para vivir en un entorno natural sin perder la cercanía a los centros urbanos.
A comienzos de los años 80 fue promulgado el Decreto Ley 3.516. Este permitía por primera vez la subdivisión y comercialización de predios rurales destinados a usos agrícolas, ganaderos o forestales.
El objetivo inicial fue optimizar el uso de los suelos rurales ubicados fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Valparaíso y Santiago, además del plan regulador metropolitano de Concepción.
La interpretación de la norma dio paso a que más personas tuvieran la posibilidad de acceder a la compra de inmuebles fuera de la ciudad, disfrutando de viviendas construidas en entornos naturales.
Según lo establecido por esta normativa -y la modificación que tuvo con la promulgación de la Ley 20.623 en el año 2012-, además de la ubicación fuera de los límites urbanos, estos predios deben cumplir con ciertos requisitos para poder ser comercializados legalmente:
• Si bien la subdivisión se puede realizar libremente, los lotes resultantes deben tener una superficie no inferior a 0,5 hectáreas
Lo anterior, no aplica en casos donde la transferencia se realiza a cualquier título a organizaciones o instituciones con personalidad jurídica y sin fines de lucro, al Fisco, municipalidades o gobiernos regionales, o a un descendiente del propietario para la construcción de una casa para sí mismo, entre otras excepciones.
Las parcelas de agrado no tienen el mismo estándar de requisitos que los inmuebles de zonas urbanas.
Por este motivo es importante cautelar que la propiedad tenga todos sus antecedentes en regla:
• Debe contar con una carpeta de título de dominio que provea la historia completa del prediomatriz y los planos de loteo con todos los antecedentes de subdivisión aprobados y timbrados por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) e inscritos en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
• Estos loteos no están acogidos a la Ley de Copropiedad 19.537, pero en la práctica se suelen conformar comunidades con reglamentos similares de gastos comunes, convivencia, extracción de basura, tipo de construcción permitido, entre otros. Por este motivo es importante saber si el predio es individual o bien, forma parte de una comunidad.
• Las parcelas no cuentan con la obligación legal de ser urbanizadas, sin embargo, es recomendable conocer el proyecto de urbanización en cuanto a derechos de agua, proveedor de servicios energéticos y vías de acceso, según corresponda.
• Dependiendo del avalúo fiscal y destino la parcela estará afecta al Impuesto Territorial o Contribuciones. Si el destino es habitación y el avalúo es igual o menor a la exención habitacional, el predio queda exento de pago. En otro caso, dependerá de si cuenta o no con alguna exención especial.
• Es recomendable realizar un estudio de mecánica de suelos para verificar la existencia de rellenos, napas subterráneas y otros elementos que puedan incidir en las edificaciones.
• También es importante conocer a qué altura sobre el nivel del mar se encuentra el terreno, ya que estar sobre la cota mil, afecta el proceso de recepción final de las edificaciones.
Tener el privilegio de contar con una vivienda en un entorno natural es una de las razones que explican el gran auge que ha tenido la oferta de este sector inmobiliario.
Por esto, es importante asesorarse por profesionales al momento de comprar para disfrutar al máximo de todos los beneficios de invertir en una parcela de agrado.
