El ROL de un terreno nos garantiza la posibilidad de registrar el bien a nuestro nombre y acceder a permisos de construcción y servicios domiciliarios.
El SII nos dice que con el número de ROL “el Servicio de Impuestos Internos identifica a una propiedad o bien raíz. Este identificador es único a nivel comunal”. Es decir que, en líneas generales, el ROL es como el RUT de una propiedad.
De acuerdo con el inciso 2 del artículo 13 de la Ley 17.235, esta identificación, compuesta por dos partes (número de manzana y número predial) separadas por un guion, debe contener “el nombre del propietario; la ubicación o el nombre si es rural y el avalúo que se le haya asignado”.
Actualmente, podemos consultar el ROL en el sitio del SII con la dirección del predio, o encontrarla anotada en los siguientes documentos emitidos por el Servicio de Impuestos Internos:
Pero, más allá de todo lo anterior, el ROL es un elemento fundamental a la hora de comprar terrenos para construir una vivienda. Al asegurarnos de que la propiedad lo posee nos evitamos varios problemas a futuros que pueden conllevar hasta la pérdida del bien raíz.
En primer lugar, porque mediante esta identificación, el terreno existe para efectos fiscales. Además, el ROL está asociado a un bien y propietario en específico, por lo que garantiza la posibilidad de traspaso del dominio y de agregarlo a nuestro patrimonio.
Por otro lado, el ROL de avalúo de una propiedad se solicita cuando la propiedad proviene de una subdivisión simple, un loteo, un saneamiento de títulos, o por tratarse de un condominio acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. En ese sentido, es el instrumento que garantiza que los procesos en mención se hicieron conforme a la ley y que a futuro no habrá problemas a la hora de intervenir los bienes raíces resultantes.
En los terrenos en área rural, por ejemplo, suele darse una transacción conocida como “cesión o venta de derechos” en la que, como compradores, no podríamos acceder al ROL y, por lo tanto, tampoco podríamos construir legalemente.
Consiste en la adquisición de los derechos sobre unos cuantos “metros cuadrados nominales” de un predio de área mucho mayor. Es decir que, en la práctica, no existe una compraventa de un terreno independiente, sino la cesión de un porcentaje de los derechos del total de la superficie predial.
Al respecto, debemos tener presente que la normativa vigente establece que los predios resultantes de una subdivisión en área rural deben tener un área mínima de 5.000 m2 (media hectárea) en zona rural. Si no cumple con este requisito no podremos inscribirla ante el SAG y, por lo tanto, tampoco podremos solicitar en el SII la asignación de pre-roles para inscribirlos en el Conservador de Bienes Raíces.
En consecuencia, no podemos inscribir la propiedad a nuestro nombre, ni venderla, ni hacerla parte de nuestro patrimonio. Además, es posible que la misma procedencia irregular del terreno nos impida acceder a los servicios domiciliarios, y que no podamos obtener permisos de construcción, especialmente porque para ello debemos solicitar el informe favorable ante el SEREMI de vivienda (para cambiar el uso agrícola a habitacional), presentando como requisito indispensable un loteo acorde a lo establecido en la ley.
En resumen, el ROL del terreno nos proporciona los siguientes beneficios:
Debemos buscar, en todo momento, la posibilidad de acceder terrenos que cumplan con los estándares legales y de calidad que nos permitan cumplir sin complicaciones con nuestros objetivos de inversión inmobiliaria.
